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Hay muchas casas vacías y gente sin casa. Hay alquileres altísimos y poco salario. Ante un panorama complejo, desde MdpYa charlamos con las arquitectas Silvia Borrilli y Paula Suero, integrantes del Instituto de Hábitat y Territorio (IHAT) del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires Distrito 9, para conocer en profundidad un tema que preocupa a toda la población, pero tiene pocas o nulas respuestas.

Está claro que faltan políticas habitacionales porque comprar una vivienda es algo que sólo un sector privilegiado puede hacer, pero alquilar, en un mercado que ofrece poco y tiene muchísima demanda, parece casi una misión imposible. Por eso, desde el IHAT, Borrilli y Suero nos dieron respuestas y algunas ideas que, esperemos, lleguen a los despachos de quienes toman decisiones respecto a este tema. ¿Tendremos suerte?

MdpYa: En zona centro ocurren los principales arreglos de infraestructura, hay grandes edificios que acumulan muchos departamentos, es también donde se concentra el turismo en plena temporada.. Por eso ¿Qué es la gentrificación?
Es un término que surge en los años ´60 en Europa, se denominan así a los procesos donde el espacio urbano se transforma y es ocupado por las clases dominantes, generando la expulsión de las comunidades más vulnerables o de las comunidades que residieron allí originalmente. No es simplemente un fenómeno que implica transformaciones estéticas o culturales, sino que está profundamente vinculado con las dinámicas económicas, la reestructuración urbana y la acumulación capitalista.

Es un fenómeno urbano en el cual un área que ha sufrido un proceso de abandono o degradación, comienza a experimentar un proceso de revitalización y transformación, asociado con el aumento de los precios de la vivienda. Esto involucra un incremento en el costo de vida y como consecuencia el desplazamiento de residentes y la llegada de nuevos residentes más acomodados. Este proceso, además, suele ir acompañado de cambios en la demografía, la cultura y la infraestructura de la zona.

Las principales características que se dan en la gentrificación son:
Inversión y Renovación de áreas degradadas: Empresas, inversores y desarrolladores comienzan a invertir en la mejora de la infraestructura y la renovación de propiedades en un área específica. Esto puede incluir la restauración de edificios antiguos, la creación de nuevos espacios comerciales, la inclusión de nuevos equipamientos y la mejora de las condiciones generales del vecindario.
Aumento de Precios de Vivienda: A medida que la inversión y la mejora del área progresan, los precios de la vivienda o de los comercios tienden a aumentar. La consecuencia es que es más difícil para los residentes o comerciantes originarios de bajos ingresos, mantenerse en la zona.
Desplazamiento: Los residentes originales o de bajos ingresos enfrentan grandes dificultades para mantenerse en sus hogares, debido al aumento de los costos de vivienda y al proceso de renovación. Esto puede resultar en el desplazamiento de comunidades enteras. También afecta a los comercios de barrios cuando llegan a la zona grandes superficies comerciales (shopping, grandes tiendas, supermercados) y producen el desplazamiento de los pequeños comercios de barrio.
Como puede observarse, la gentrificación es un fenómeno complejo que puede ser interpretado de forma controversial ya que genera mejoras habitacionales, pero también conflictos de intereses y desigualdades económicas.Por un lado, puede promover la revitalización de áreas urbanas degradadas, generando empleo y mejorando la calidad de vida, pero también puede contribuir a la pérdida de identidad cultural, a la expulsión de comunidades históricas y a la creación de barreras económicas para los residentes originarios de bajos ingresos.

Hay autores, como el urbanista estadounidense Peter Marcuse, que proponen introducir políticas de protección del patrimonio que mitiguen los impactos negativos de la gentrificación en las comunidades vulnerables. También, la socióloga y urbanista argentina Margarita Gutman, destaca la importancia de la participación comunitaria en la planificación urbana, resaltando que las comunidades locales pueden tener un papel activo preponderante en los procesos de cambio urbano para evitar o compensar los efectos negativos en la gentrificación.

Actualmente, en América Latina, se ha ampliado el concepto de gentrificación y se habla de una “gentrificación sin expulsión y que también ocurre en áreas periféricas o periurbanas”. Esto se visualiza como ciudades cada vez más polarizadas tanto en lo social como en lo espacial. La consecuencia son asentamientos sin infraestructura adecuada (servicios, equipamiento, espacio público, etc) lindantes a barrios cerrados con un alto nivel de infraestructura. Como actores principales de estos procesos se destacan el Estado que no efectiviza una política urbana en perspectiva de derechos y los desarrolladores inmobiliarios que promueven grandes negocios urbanísticos que no contribuyen a generar ciudades o territorios sostenibles.

MdpYa: ¿Hay alguna política habitacional que se aplique en otro lugar del mundo que sea factible traer acá?
Hay varias alternativas que se aplican en otros países. Existen diferentes estrategias y regulaciones a implementar en las políticas habitacionales inclusivas que los gobiernos locales pueden utilizar para planificar y gestionar el desarrollo urbano equitativo y controlar cómo se distribuyen los recursos y los servicios en una ciudad.

Algunas de esas regulaciones y estrategias son:

Tratamiento a la vivienda ociosa:

En general la política se vincula a incentivar o penalizar con impuestos o multas al bien inmovilizado. En numerosos países hay legislación al respecto, en Alemania los municipios donde las viviendas vacías sean más del 10%, el gobierno local puede demolerlas u obligar a sus propietarios a realizar trabajos de rehabilitación para poder luego ofrecer dicha vivienda en alquiler. En Uruguay en la ciudad de Montevideo en el 2017 se creó un impuesto a la vivienda deshabitada por más de un año, para ello se trabaja con el análisis de datos de consumo de energía eléctrica y/o agua. Otros países con reglamentaciones similares son: España, Canadá, Dinamarca, Reino Unido, Francia, Colombia entre otros.

Otras políticas que se aplican desde los estados:
Vivienda Social o de Bajo Costo: La construcción de viviendas sociales o de bajo costo es una estrategia común para proporcionar vivienda asequible a personas de bajos ingresos.

Subsidios, Ayudas Financieras o créditos a tasa baja: Los subsidios gubernamentales y las ayudas financieras pueden ayudar a las personas de bajos recursos a acceder a viviendas en el mercado privado.

Zonificación Mixta: Las regulaciones de zonificación pueden fomentar la creación de áreas con usos mixtos, donde se permiten tanto actividades comerciales como residenciales para diferentes sectores socio económicos. Esto contribuye a la formación de comunidades más integradas y accesibles, permitiendo que las personas vivan, trabajen y accedan a servicios en la misma área.

Participación Pública y Privada: La colaboración entre el sector público y privado puede ser una opción. Las asociaciones público-privadas o la conformación de consorcios urbanísticos pueden facilitar la construcción de viviendas asequibles, regulando que una parte de la inversión debe ser destinada a vivienda social o a equipamiento urbano.

Vivienda Asequible: Esto podría implicar la asignación de ciertas áreas para desarrollos de vivienda asequible o la imposición que los desarrolladores deben destinar un porcentaje de sus proyectos a este tipo de viviendas o para equipamiento urbano en barrios carenciados.

Protección del Patrimonio Cultural y Arquitectónico: Las regulaciones pueden incluir medidas para proteger y preservar áreas con valor cultural o arquitectónico. Esto puede evitar que los procesos de gentrificación expulsen a comunidades históricas y originarias y mantengan la diversidad cultural.

Acceso a Espacios Públicos: Las regulaciones pueden asegurar que haya un acceso equitativo a espacios públicos, parques y áreas verdes en todas las áreas de la ciudad. Esto contribuye a la creación de entornos urbanos más equitativos y saludables.

Regulación del uso de suelo para evitar la Especulación Inmobiliaria: pueden ayudar a prevenir la especulación inmobiliaria y el encarecimiento excesivo del suelo en determinadas áreas urbanas. Esto puede incluir restricciones sobre el cambio de uso del suelo o indicadores urbanísticos y la implementación de impuestos progresivos.

Transporte Público y Conectividad: Las regulaciones pueden promover el desarrollo orientado al transporte público, asegurando una buena conectividad y acceso para todas las áreas de la ciudad logrando una equidad entre todas las zonas incluidos los barrios más alejados de los centros urbanos.

Requisitos de Espacios Públicos en Desarrollos Privados: Se pueden establecer regulaciones que exijan a los desarrolladores privados incorporar espacios públicos, aceras amplias y otras infraestructuras que mejoren la calidad de vida en las áreas urbanas.