Aportes del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires Distrito 9 en la Audiencia Pública de la Evaluación de Impacto Ambiental respecto a la implantación de viviendas multifamiliares La Reserva Explanada.[1]
Proponente u organismo impulsor: LA Reserva Explanada
Municipio/Partido: Partido de General Pueyrredon
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INTRODUCCIÓN
El Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires, Distrito IX (CAPBA 9) resulta un actor calificado en cuanto a la representación del territorio tanto por lo establecido en su ley de creación, como por las incumbencias profesionales de sus matriculados y matriculadas. Es un Organismo creado por la Ley provincial Nº 10.405/86 por la cual el Estado le delega una serie de responsabilidades, entre las cuales se pueden mencionar la de asesorar a los poderes públicos en temas vinculados al planeamiento urbano, la vivienda, el patrimonio arquitectónico y el medio ambiente.
En este sentido, el presente Informe aporta argumentos desde la perspectiva disciplinar que nos ocupa, la arquitectura y el urbanismo, y busca enriquecer la participación en el tratamiento de dicho proyecto, entendiendo que desde el Colegio podemos colaborar y aportar en este tema y en los sucesivos que se nos requiera.
En enero del 2023, el Colegio se pronunció y realizó presentaciones en el Municipio de General Pueyrredon al respecto de lo que fueran los cambios en los indicadores urbanísticos y normas para el área en cuestión. En su momento, se observó que el pedido original era por la reinstalación de indicadores, sin embargo se modificaron los mismos incrementando la altura máxima de lo construido, el FOS, el FOT y la densidad poblacional, se aumenta además la superficie destinada a balnearios de 900 m2 a 1000 m2. También se observó que, los límites del predio balneario lo constituyen la Reserva Turística y Forestal Paseo Costanero Sur y la línea de ribera. Dicha Reserva Forestal al día de hoy no posee mensura, el Plan de Manejo no se ejecuta (Ordenanza 19111/09) y la medición de la línea de ribera se encuentra desactualizada. Es necesario contar con esta información de los bordes del predio en cuestión, los cuales servirán para establecer las distancias normadas de las futuras intervenciones.
Consideramos que el crecimiento urbano siguiendo vectores de desarrollo que potencien sectores de ciudad con sentido de coherencia, planificación y participación, es uno de los objetivos que plantea nuestro Colegio, es por ello que realizamos estos aportes a continuación y algunas preguntas. En el actual contexto de crisis climática y desigualdad con respecto al acceso de bienes y servicios ¿Es adecuada la localización de un emprendimiento de viviendas multifamiliares en pleno terreno medanoso? ¿Es adecuado este tipo de participación ciudadana en estos procesos de transformaciones territoriales tan drásticas?
Para finalizar esta introducción, y con respecto a la transparencia y participación en el proceso de audiencia pública, observamos que la forma (presencial) de tomar vista del expediente completo, como así también la forma de inscripción a la Audiencia pública de manera presencial fuera de la centralidad de la ciudad de Mar del Plata, no han facilitado una participación plena de la ciudadanía, condición primera para una planificación que incluya a la comunidad.
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OBSERVACIONES SOBRE LOS SIGUIENTES ASPECTOS A EVALUAR:
Fragilidad Ambiental:
Los nuevos indicadores urbanísticos permitidos por la ordenanza particular 25.848/22[2], implican un incremento que desconoce un ambiente frágil de las dunas costeras y lo iguala a un barrio R4 dotado de servicios. Esta ordenanza no cuenta con validación provincial y se vería gravemente afectado el medio natural que le da soporte, ya que el proyecto impone un aumento significativo en su capacidad de carga, entre otras alteraciones por la modificación del medio físico. Además, es lindante con la Reserva Turística Forestal Paseo Costanero Sur[3] y los bordes de la Reserva se consideran zonas “buffer” de amortiguación ambiental.
Dentro de los objetivos del Plan de Manejo de la Reserva Turística Forestal Paseo Costanero Sur, además de distribuir usos y actividades, se busca: minimizar el impacto sobre los recursos naturales, garantizar la calidad ambiental estableciendo criterios de conservación y armonizar intereses en conflictos de la zona. La relación del proyecto y la Reserva Fiscal es directa, a tal punto que no existe un límite material entre los mismos. Corresponde en este proyecto entonces demarcar de manera física y tangible, los límites del Paseo Costanero Sur “Dr. Arturo Humberto Illia “, que se encuentra entre esta propiedad privada y la ruta 11, de límite virtual.
Desmonte de especies implantadas:
El proyecto destinado a la construcción de los 9 edificios, más los estacionamientos y bauleras soterrados, declara la tala de 750 árboles implantados entre 1920 y 1940 con recursos del Estado Nacional. Nos preguntamos si existe un relevamiento de las especies que van a ser extraídas y si hay permiso justificado para estas extracciones. Nos preocupa el impacto que tendrá sobre el bosque un proyecto de esta magnitud, ya que este espacio fue reinventado como una segunda naturaleza, forestado mediante la inversión estatal durante la década del 30, sobre un escenario original de médanos movedizos. El ministerio de Asuntos Agrarios con base en el vivero Florentino Ameghino de Miramar, procedió sobre el territorio, como si fuera una estación experimental a campo abierto, induciendo especies diversas: pinos, eucaliptus, tamariscos y acacias que enmarcan las extensas playas salvajes (Cicalese 2012).[4] Se trata de un bosque que terminó beneficiando a toda la propiedad privada, con la fijación de médanos, implantado en la década de 1930 por el Ministerio de Agricultura De la Nación y alcanzado a lo dispuesto en Ley Nacional N° 13.273 y al Decreto Provincial N° 5657/85, Art 7. Evitar la construcción de estos edificios en la playa y médanos colindantes a la Reserva Turística y Forestal Paseo Costanero Sur, garantiza la preservación y los derechos públicos al goce del paisaje.
Remoción de médanos:
Cada uno de los 9 edificios planteados, cuenta con amenities y estacionamientos soterrados. Esto implica movimientos de tierra por medios mecánicos, con la consecuente remoción de médanos, en un sitio de valor paleontológico. La remoción de médanos estaría prohibida por estar forestados, quedando alcanzados por prescripción del Art. 7° decreto 5657/85[5].
Entre las disposiciones particulares del Plan de manejo, se menciona que: “no se permitirán desmontes o taludes que desvirtúen las condiciones naturales de la Reserva Turística y Forestal Paseo Costanero Sur”. Nos preguntamos si se puede asegurar que la magnitud del desmonte y los movimientos de tierra necesarios para las excavaciones que requiere ejecutar un nivel de subsuelos debajo de todo el proyecto, no van a afectar a la Reserva lindera. Bajo el principio precautorio, no vemos otra posibilidad para mitigar este impacto que la de no realizar excavaciones. También entendemos que no es la manera de edificar sobre este soporte natural, lo correcto serían las construcciones sobre pilotes, que permiten la movilidad de la arena y no interfieren con el correo biológico (Norma IRAM 42100).
Construcciones que impermeabilizan el terreno
La impermeabilización generada por las superficies ocupadas por los edificios y las cocheras en subsuelo, eliminaría áreas de recarga del agua subterránea. La primera línea de dunas cumple la función de proveer sedimento a la playa, mantener su equilibrio dinámico y ser el área de reserva de aguas de lluvia, justamente en esta línea es donde el proyecto plantea los primeros edificios y el balneario como construcciones “duras”. La impermeabilización impactará negativamente al disminuir la superficie de infiltración del agua, proceso que ingresa agua al acuífero, única fuente de acceso al recurso hídrico en el partido.
Sobre el valor paleontológico
Observamos que las dimensiones de las excavaciones necesarias para llevar a cabo el proyecto en cuestión, tiene potencial daño al patrimonio natural, paleontológico y cultural, contrario a los derechos según el Art. 41 CN y Art. 28 de la CPBA. Este sector se encuentra dentro del rango de protección, ya que, a partir de innumerables hallazgos paleontológicos fue sancionada la ORDENANZA 22.325/157. Esta normativa, fue acompañada por Decretos, cuya operatividad ha sido omitida por el EMTUR y que restringen actividades e imponen diversos resguardos ambientales propios a las condiciones del sitio. Dice al respecto el decreto Nº 756/17: “Artículo 1º.- Toda propuesta de intervención arquitectónica, tanto pública como privada, a realizar en las zonas con yacimientos paleontológicos identificados en el artículo 1º de la Ordenanza Nº22.325 “deberán contar con el dictamen previo emitido por los profesionales designados por el Museo Municipal de Ciencias Naturales “Lorenzo Scaglia”.
Otro decreto que menciona esta prohibición es el N° 2406/18.que en su art. 5º dice: déjese establecido la prohibición de realizar excavaciones en los acantilados o en las zonas cercanas a los mismos, al este de la Ruta Provincial Nº 11, sin autorización previa dada por escrito por Obras Sanitarias Mar del Plata Sociedad de Estado y por las autoridades del Museo de Ciencias Naturales “Lorenzo Scaglia”.
Superficie de excavación para subsuelo para amenities , automóviles y bauleras
Como la normativa municipal indica, cada unidad habitacional de un edificio debe contar con un estacionamiento de medidas mínimas (5,50 x 2,40), por lo cual son necesarios estacionamientos para 288 vehículos calculando 32 departamentos por 9 edificios, lo que nos da 3.800 m2, sin sumar las calles circulatorias internas, las ampliaciones para UMR, bauleras y amenities. El nivel de subsuelo necesario contaría con una superficie de excavación muy superior al de las plantas de los edificios . Este movimiento de tierra necesario para los subsuelos mencionados, se contradice con toda la legislación mencionada en relación a la prohibición de remoción de médanos costeros de valor paleontológico y además inevitablemente impermeabiliza el suelo .
Cono de sombra: Por lo menos dos de los edificios lindantes con la playa arrojaría un cono de sombra sobre la playa.
Distancia mínima exigida desde el mar
En 1998, se sancionó la Ley Provincial Nº 12.257 Código de Aguas de la Provincia de Buenos Aires, donde se definió el ordenamiento ambiental de “presupuesto mínimo” para toda la provincia. Así es que en el título Costa Atlántica, art. 142, se prohíben “el loteo y la edificación en una franja de ciento cincuenta (150) metros aledaña al Océano Atlántico y la edificación sobre los médanos y cadenas de médanos que lleguen hasta el mar aún a mayor distancia.”, siendo esto omitido en el Estudio de Impacto Ambiental.
Al quedar sin efecto la ordenanza municipal 8434/91, se debe tomar como base lo que dictamina el ordenamiento territorial provincial para toda propiedad privada con frente costero, como Ley superior. Según el decreto provincial N° 9.196 del año 1950, la primera línea de costa corresponde a la ribera externa la cual deberá cederse al uso público, agregando 100 metros de forma contigua a esta zona, a fin de garantizar el libre tránsito y goce del paisaje ribereño. Por lo cual el proyecto no es el adecuado por ser contrario a lo dispuesto por normativas de mayor jerarquía jurídica, cuya voluntad se dirige a garantizar derechos humanos fundamentales (Art. 41 CN) y el ejercicio de una ciudadanía sobre bases igualitarias, como lo son, con derecho al hábitat (Art. 16 CN) y el pleno goce de la recreación, el paisaje y el turismo. Es oportuno advertir que los antecedentes normativos regulan específicamente la franja de ribera fluvial y marítima garantizando el uso público.
Distancia mínima exigida por ADA de separación con el arroyo Corrientes
En el Estudio de Impacto Ambiental figura una distancia de separación de 15 metros, lo cual sería válido si el arroyo estuviera entubado. En este punto encontramos una discrepancia con las exigencias de la Autoridad del Agua (A.D.A.), que requiere entre 30 y 50 metros dependiendo de la cuenca, como retiro mínimo incluyendo la circulación pública por tratarse de un bien común.
La norma de protección máxima a la que deben adecuarse es el art. 143 de Ley 12257. Y complementar esto con las calles de 15 mt a cada lado, dispuestas en Decreto 11368/61 ya que las normas en materia ambiental se complementan en sentido de máxima protección. Sin embargo, la Dirección Provincial de Gestión Hídrica, de la Autoridad del Agua, (DPGH- ADA), otorga prefactibilidad hidráulica por acto administrativo CE-2018- 11536727- GDEBA- DPGHADA. Por este motivo se realizó una denuncia al ADA[6], ya que se evitó el cumplimiento de lo prescripto en el Art. 142° de la Ley 12.257; otorgando una distancia menor.
Dice la propia ordenanza 25.848:Deberá respetarse una franja de 100 metros centrada sobre el eje teórico del cauce del arroyo libre de todo tipo de construcción que signifique un obstáculo para el flujo del agua o el riesgo para los habitantes. Debe además tenerse en cuenta que un arroyo se encuentra entre los bienes de uso público, por lo que además corresponde que sus márgenes sean transitables Para lo cual se deben complementar con las calles de 15 mt a cada lado, dispuestas en Decreto 11368/61 para cumplir con las normas en materia ambiental, en sentido de máxima protección y con el derecho público. Cabe mencionar que los bienes de incidencia colectiva priman por sobre el derecho privado según el Código Civil y Comercial de la Nación. (art. 240)[7].
Crecimiento de la densidad habitacional
Cada uno de los 9 edificios de 4 niveles más un subsuelo, tiene 22 departamentos con capacidad de albergar 66 personas como mínimo. En total los 9 edificios tendrían 198 departamentos y alojarían a 594 personas.
Pérdida de calidad paisajística
Este proyecto conlleva la pérdida de valor paisajístico . El cambio de playas naturales a playas urbanizadas afecta fuertemente el patrimonio físico , natural y paisajístico de la costa debido al deterioro, la fragmentación , la pérdida de ambientes y biodiversidad.
PLANTA BAJA DE 4/5 DEPARTAMENTOS + 3 PLANTAS TIPO DE 6 DEPARTAMENTOS
Cambio de uso de suelo de balneario a barrio privado frente al mar
La ordenanza particular para este proyecto es una oportunidad que permite densificar y aumentar los indicadores de manera considerable. Con una altura máxima de 12 mts, planta baja y tres pisos , y un F.O.S., que de 0.07 pasa a 0.10 , un F.O.T. que pasa de 0.16 a 0.30 y una densidad poblacional que de 80 hab/ha se eleva a 100 Hab/ha. Se corresponden a una zona R4, con mayores indicadores de los que posee propio barrio Alfar, frente al complejo a evaluar. Estos indicadores tienen la potencialidad de replicarse en todo el sector a futuro, lo cual generaría un impacto acumulativo con la destrucción del paisaje natural de baja escala, adecuado para el borde de una Reserva Forestal y una frontera urbana aún mayor, con el barrio.
Sin embargo, la ordenanza particular diseñada a pedido y que da estos incrementos tipo R4 y da la posibilidad de diseñar un proyecto de barrio privado frente al mar, no tiene convalidación provincial, por lo tanto; no es válida. El decreto provincial 1308/95 base para este sector que si convalida la anterior ordenanza (8434/91) determina para todo este sector de playas de propiedad privada; el uso de balnearios turísticos como equipamiento específico, que si bien admite uso residencial de baja densidad y menor altura , no se corresponde con los nuevos indicadores que permiten 9 edificios de 4 pisos. Tampoco responde a una demanda real de vivienda ya que las unidades distan de ser asequible como estrategia para controlar el crecimiento urbano en la periferia, debido a que los departamentos tienen un valor de venta de 5.000 dólares el m2 .
El tipo de proyecto pretendido, implica a su vez, un cambio en el tipo de uso de suelo con convalidación provincial, y este tipo de procedimiento debe someterse a la Resolución Nº381/22, Ministerio de Ambiente, el cual está explicado en la “Guía para la elaboración del Informe Ambiental Regional para la obtención de la Prefactibilidad Ambiental de Cambio de Uso de Suelo”.
También encontramos como antecedente lo que dice laLey 4739 de 1938 “Urbanización de playas y riberas de la provincia” en referencia al Partido de Gral. Pueyrredon :”Art.1.- En toda la costa marítima o fluvial que se encuentre dentro de la jurisdicción provincial, con excepción de las zonas del partido de General Pueyrredon, denominadas Playas de los Ingleses, Chica, La Perla y Punta Mogotes, queda prohibida la edificación destinada a vivienda, entre la avenida costanera y el mar o ríos navegables. El Poder Ejecutivo sólo permitirá el emplazamiento de obras complementarias para los clubs, hoteles y pesca, que sean de beneficio común …”
El decreto provincial 1308/95 que convalida la anterior ordenanza 8434/91 para el predio designado catastralmente como Circunscripción IV, Sección Y, Fracción V, cuyo destino sería el emplazamiento de un “Complejo Turístico”. Dice también: “Que, en el plan particularizado y sometido a aprobación, el Municipio ha previsto su eventual y futura utilización como zona de ampliación o reestructuración urbana, en cuyo caso sí deben efectuarse las cesiones de Ley, haciendo aplicables los principios de los Artículos 56 y 58 del Decreto-Ley 8912/77[8]. Nos preguntamos qué efectos causaría este aumento de la densidad neta máxima en el lugar y cómo afectaría a la Reserva Forestal. Falta una proyección estimativa sobre cuántos usuarios utilizarían servicio de cloaca y agua y qué volumen producen en un área que carece de red sanitaria y se halla en suelo con muy poca capacidad de recepción de efluentes.
Agotamiento de acuíferos
El aumento de la población turística incrementa las demandas de agua potable. La recarga de los acuíferos es dificultada por el proyecto, ya que ve impermeabilizada parte de la superficie y por otra parte, la explotación incontrolada de los acuíferos facilita la intrusión salina desde la costa. Dice Fernandez[9] en el 2º monitoreo ciudadano :
”El cambio de playas naturales a playas urbanas afecta el patrimonio físico-natural, altera los procesos dinámicos, aumenta la vulnerabilidad de las costas, reduce la disponibilidad de recursos, deteriora el paisaje, reduciendo en suma el atractivo turístico que sustenta el desarrollo económico.”
Derecho al ambiente sano
Las dimensiones y el cambio de uso que implica el proyecto, vulnera derechos socio ambientales y afecta a las generaciones futuras. El derecho al ambiente, está consagrado en el art. 41 de la C. N., que establece que todos los habitantes de la Nación tienen derecho a un ambiente sano y también es un deber de los y las ciudadanas ejercer la protección para las futuras generaciones. Los derechos a la preservación del patrimonio natural, cultural y el disfrute del paisaje, son fundamentales para los intereses de las futuras generaciones encuentran en esta acción un modo de efectivizar la tutela estatal según la Ley 26.675, que en su art.21 dice que: Las niñas, niños y adolescentes tienen derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado, así como a la preservación y disfrute del paisaje.
Acceso a las playas públicas
No se respeta en el proyecto lo dispuesto por La Ord. municipal n° 21090/12 [10], que establece el régimen de servidumbres de pasos públicos sobre la franja costera ubicada entre Punta Cantera y los Acantilados; con el objeto de asegurar el libre acceso a la ribera y playas públicas. Dice en su art.2. que se garantice una bajada de acceso público mínima por cada balneario.
Dificultades en la modalidad de participación
El EMSUr, a través de su Dirección de Gestión Ambiental y en conjunto con la Secretaría de Obras y Planeamiento Urbano, abre la inscripción para la audiencia pública sobre el proyecto de viviendas unifamiliares, La Reserva Explanada. Sin embargo, no está garantizado el acceso a dicha participación, ya que la única forma de inscripción es personal y presencial, en la sede del EMSUR que se encuentra en la periferia de la ciudad. Otra limitación a la hora de emitir la posición de la comunidad es el breve tiempo de exposición otorgado, solamente cinco minutos para opinar sobre un EsIA cuyo texto supera las 192 páginas. El derecho a la participación, implica que toda persona tiene derecho a acceder de manera completa, adecuada, oportuna y veraz y debe ser fácilmente accesible. Cabe destacar que Argentina tiene obligaciones derivadas del Acuerdo Regional Escazú[11]. Su importancia radica en que amplía los derechos de participación pública como parte protagonista del proceso de toma de decisiones sobre el territorio.
[1] https://www.mardelplata.gob.ar/Noticias/el-municipio-abre-la-convocatoria-audiencia-publica-para-el-proyecto-de-viviendas
[2] Expediente D.E.: 15615-2-2022-Cpo1 // Expediente H.C.D.: 211-NP-22// No de registro: O-19987.
Fecha de sanción: 28/12/2022// Fecha de promulgación: 30/12/2022// Decreto de promulgación: 3191-22 https://www.concejomdp.gov.ar/biblioteca/docs/o25848.html?v=49e59864106f20f8d6dbdeab84b3b2bb
[3] Ord. No 10011/95: Art. 1º.- Declárase Reserva Turística y Forestal a toda la franja costera sud de dominio municipal contigua a la Ruta no 11, desde Punta Mogotes como límite norte hasta el Arroyo Las Brusquitas como límite sud, imponiéndose el nombre de “Reserva Turística y Forestal Costanera Sud”.
[4] Cicalese 2012 – Playas privadas al sur: pérdida de sentido público en un paisaje de invención estatal
[5] DECRETO 5657/85. https://normas.gba.gob.ar/documentos/0Yq38Aud.html
[6] Denuncia Penal radicada en Fiscalía N° 6 de LA PLATA, contra la Directora de Gestión Hídrica del ADA y el Director de Gobernanza, Regiones y Usuarios. https://www.lateclamardelplata.com.ar/53696-la-reserva-presentaron-una-denuncia-contra-la-adapor-falseamiento-de-informacin
[7] Código Civil y Comercial de la Nación dice: Artículo 240. Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes Sección 3ª. Bienes con relación a los derechos de incidencia colectiva Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes: “Artículo 240. El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes mencionados en las Secciones 1ª y 2ª debe ser compatible con los derechos de incidencia colectiva. Debe conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y local dictadas en el interés público y no debe afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios previstos en la ley especial ”
[8] DECRETO-LEY 8912/77 ARTÍCULO 58.- (Decreto-Ley 10128/83) Al crear o ampliar núcleos urbanos que limiten con el Océano Atlántico deberá delimitarse una franja de cien (100) metros de ancho, medida desde la línea de pie de médano o de acantilado, lindera y paralela a las mismas, destinada a usos complementarios al de playa, que se cederá gratuitamente al Fisco de la Provincia, fijada, arbolada, parquizada y con espacio para estacionamiento de vehículos, mediante trabajos a cargo del propietario cedente si la creación o ampliación es propiciada por el mismo.”
[9] Lic. Juan Manuel Fernández (CONICET, IGCyC, IIMyC, FCEyN-UNMdP) https://notablesdelaciencia.conicet.gov.ar/bitstream/handle/11336/104630/CONICET_Digital_Nro.b4880a77-b5af-4f14-afb5-3ea8cc52d4fb_A.pdf?sequence=2&isAllowed=y
[10] Expediente HCD:13082/2012 N° de registro O-15388 Sancionado el 25 de octubre de 2012
[11] Concertado en Costa Rica en 2018 y convertido en Ley Nacional Nº 27.566 en 2020.
